Deducción por inversión en vivienda habitual: sustitución de préstamos

Desde 1 de enero de 2013 rige un régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual, previsto en la Disposición Transitoria 18ª de Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en virtud del cual, para poder aplicar esta deducción es requisito necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción en relación con cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013.

La base de la deducción está constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluyendo los gastos y tributos que hayan sido a cargo del adquirente.

En caso de financiación ajena, el derecho a la deducción se practica a medida que se amortice el préstamo, de modo que la base de deducción queda constituida por la amortización del principal, los intereses y demás gastos de la adquisición o concesión del préstamo (tales como las comisiones de estudio, apertura, cancelación o amortización).

Cambio de préstamo

Durante la vida del préstamo, muchos contribuyentes se plantean el cambio del mismo por otro, con el objeto de obtener una mejora en las condiciones de financiación. Pues bien, en estos casos, es necesario que exista una continuidad entre préstamos para poder seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.

De esta forma, la Dirección General de Tributos ha afirmado que, si se sustituye un préstamo hipotecario por otro, tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, en la parte destinada a la cancelación del anterior, como sus correspondientes intereses, así como la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, dan derecho a la deducción.

Por el contrario, en el caso de cancelación, parcial o total, de la deuda aplazada y una posterior obtención de crédito, incluso constando como garantía la misma vivienda, sin continuidad entre ambos, se entiende que son operaciones distintas, implicando con ello la pérdida del derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación (CV0953-21).

Exigencia de continuidad de ambos préstamos

Es decir, si el acto de cancelación de la deuda anterior y el acto de obtención del nuevo préstamo se producen en momentos diferentes, la DGT entiende que estamos ante operaciones distintas, lo que implicaría la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.

Cosa que no ocurriría si, de forma simultánea, en el momento de la firma del contrato del nuevo préstamo o crédito se produce la operación de cancelación, empleando para ello parte o el total del principal obtenido en dicho contrato.

En estos casos, la DGT ha aclarado que, para demostrar la continuidad entre préstamos, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio entre préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo (CV1842-22 de 2 agosto).