CONTRATO DE ARRAS Y SU INCIDENCIA EN EL IRPF

Con ocasión de la transmisión de un inmueble, es frecuente la formalización, con carácter previo, de un contrato de arras entre las partes, en virtud del cual se comprometen a efectuar el referido negocio jurídico en unas determinadas condiciones. La firma de este contrato previo conlleva el pago de una cantidad (denominada señal o arras) por parte del comprador.

Pues bien, en caso de que se produjera el desistimiento por parte del comprador, esto provocaría la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, tal y como establece el artículo 1454 del Código Civil.

INCIDENCIAS PARA EL VENDEDOR:

Lo primero es aclarar que la cantidad recibida por el vendedor en concepto de arras no supone alteración patrimonial alguna en ese momento, sino que la incidencia se producirá en el momento en que se efectúe la transmisión del inmueble o, en su caso, se produzca el desistimiento del contrato.

En caso de que se produzca la ulterior transmisión del inmueble, el importe percibido en concepto de arras formará parte del importe real de la operación, a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial, y esta renta formará parte de la base imponible del ahorro del impuesto en el periodo impositivo en que se efectúe la referida transmisión (Consulta DGT nº V2358-20, de 10 Julio). Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de optar por el criterio especial de imputación previsto para las operaciones a plazos o con precio aplazado en el artículo 14.2.d de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Por el contrario, si lo que ocurre es el desistimiento del comprador, el vendedor obtendrá una ganancia patrimonial por la cantidad recibida en virtud del contrato de arras. Esta ganancia, al no derivar de una transmisión patrimonial, formará parte de la base imponible general del impuesto y se imputará al periodo impositivo en que se pueda proceder a su ejecución (Consultas DGT nº V3261-20, de 30 Octubre, y nº V397-20, de 20 Febrero).

INCIDENCIAS PARA EL COMPRADOR:

En cuanto al comprador, la entrega de la cantidad en concepto arras no tendrá ninguna incidencia en IRPF, del mismo modo, tampoco tendrá incidencia en IRPF la posterior adquisición del inmueble.

Por el contrario, en caso de desistimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras, originándose así una pérdida patrimonial, que se integrará en la base imponible general, al no derivar de la transmisión de un elemento patrimonial. Dicha pérdida se imputará al periodo impositivo en que se produzca el citado desistimiento (Consulta DGT nº V2359-17, de 18 Septiembre).